종합부동산세 기준 2026 — 과세 대상·1주택 공제 총정리
집값이 오르면 어느 날 갑자기 고지서가 하나 더 날아옵니다. 재산세와 별도로 부과되는 종부세입니다. 이 글에서는 종합부동산세의 과세 기준과 1주택자 혜택, 절세 포인트를 정리했습니다. 내가 대상인지, 얼마나 나올지 미리 가늠할 수 있습니다.
종합부동산세, 누가 내나
전국 보유 주택의 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 대상입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기본 공제 | 1인당 공시가격 합산 9억원 공제 |
| 1세대 1주택 | 12억원 공제(단독명의 기준) |
| 부부 공동명의 | 각 9억씩 총 18억 공제 또는 1주택 특례 중 선택 |
재산세가 "집이 있으면 모두" 내는 세금이라면, 종부세는 공제선을 넘는 사람만 내는 세금입니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다.
종합부동산세, 얼마나 나오나
1. 공시가격 합산 − 공제금액 = 초과분
2. 초과분 × 공정시장가액비율 = 과세표준
3. 과세표준 × 세율(주택 수·금액 구간별 누진) − 재산세 중복분 차감
1세대 1주택 고령자·장기보유자는 세액공제(최대 80%)가 있어 실제 부담이 크게 줄어듭니다. 고령·장기보유 공제는 연령과 보유기간에 따라 단계적으로 올라갑니다.
납부 시기와 방법
- 매년 12월 1~15일에 고지서로 납부합니다(별도 신고 불필요).
- 250만원 초과분은 분납(6개월)이 가능합니다.
- 고지 내역은 국세청 홈택스에서 확인·시뮬레이션할 수 있습니다.
절세 포인트
- 부부 공동명의 1주택자는 "각자 9억 공제"와 "1주택 특례(12억+세액공제)" 중 유리한 쪽을 매년 선택할 수 있습니다.
- 6월 1일 전후 매매 타이밍으로 그해 납세 의무가 갈립니다 — 재산세 납부와 같은 원리입니다.
- 다주택은 세율이 높아지므로, 처분·증여 계획과 함께 설계해야 합니다.
자주 묻는 질문
- 전세 세입자도 관련 있나요? 아닙니다. 소유자에게만 부과됩니다.
- 오피스텔·상가도 포함되나요? 주거용 오피스텔은 주택으로 합산될 수 있고, 상가 건물은 별도 토지분 기준을 따릅니다.
- 고지서가 잘못된 것 같으면요? 고지 전 합산배제 신고, 고지 후 이의신청 절차가 있습니다.
- 재산세를 냈는데 또 내는 건가요? 중복 과세분은 계산 과정에서 차감됩니다.
종합부동산세 공제금액과 세율은 세법 개정에 민감하므로, 12월 고지 전 국세청 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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