공부해야 돈이 보인다

가을은 결혼식이 몰리는 계절이고, 식을 앞두고 부모님이 전세금이나 집값 일부를 보태 주는 일도 이때 많습니다. 결혼자금 증여는 원래 자녀 한 명당 10년에 5천만원까지만 세금 없이 받을 수 있었는데, 2024년부터 혼인과 출산에 한해 1억원을 더 빼 주는 공제가 생겼습니다. 그래서 흔히 "결혼할 때는 1억 5천만원까지 괜찮다"고 말합니다. 맞는 말이지만 조건이 붙습니다. 기준이 되는 날짜가 결혼식이 아니라는 점, 그리고 누가 누구에게 주느냐에 따라 같은 돈이 전혀 다르게 계산된다는 점입니다. 금액별로 세금을 계산했습니다. 부모에게 받은 결혼자금 규모별 증여세와 양가 분담 방식별 세금 비교 결혼자금 증여에 붙는 공제는 두 겹이다 첫 번째는 누구나 받는 기본 공제입니다. 상속세 및 증여세법 제53조 는 성인 자녀가 부모 같은 직계존속에게 받으면 5천만원을 빼 주고, 이 금액은 10년 동안 받은 것을 모두 합쳐 한 번만 씁니다. 제47조 에 따라 아버지와 어머니에게 받은 돈은 한 사람에게 받은 것으로 보고 합칩니다. 두 번째가 제53조의2 의 혼인·출산 공제입니다. 혼인일 전후 2년 안에 직계존속에게 받은 재산에서 1억원을 추가로 뺍니다. 법은 혼인일을 혼인관계증명서에 적힌 신고일이라고 못박고 있어, 결혼식을 올린 날이 아니라 혼인신고를 한 날을 기준으로 앞뒤 2년을 셉니다. 아이가 태어난 날부터 2년 안에 받는 출산 공제도 따로 있지만, 혼인 공제와 합쳐 평생 1억원이 한도입니다. 증여액별로 세금을 계산했다 부모님이 성인 자녀 한 명에게 현금을 주고, 지난 10년 동안 부모에게 증여받은 적이 없다고 가정했습니다. 세율은 제26조 의 10%에서 50%까지 누진세율을 썼고, 제68조 에 따라 받은 달 말일부터 3개월 안에 신고해 제69조 의 신고세액공제 3%를 받는다고 봤습니다. 부모에게 받은 금액 기본공제 5천만원만 혼인공제 1억원 추가 혼인공제로 줄어드는 세금 1억원 485만원 0원 485만원 1억 5천만원 970만원 0원 970만...

양도소득세는 건별로 매기는 세금처럼 보이지만, 실제로는 1월 1일부터 12월 31일까지 판 부동산의 소득을 합쳐서 세율을 정합니다. 그래서 같은 해에 두 건을 팔면 각각 팔 때보다 높은 세율 구간으로 올라갑니다. 흔히 양도세 합산과세라고 부르는 구조입니다. 10월은 연말 잔금 일정을 잡는 시기입니다. 잔금일이 12월 말이냐 1월 초냐에 따라 같은 해 합산이 되기도 하고 안 되기도 합니다. 차익 규모별로 세금 차이를 계산했고, 반대로 같은 해에 묶어야 유리한 경우도 함께 정리했습니다. 양도소득금액 규모별로 같은 해 두 건 양도와 해를 나눈 양도의 세금 차이 양도세 합산과세가 생기는 이유 소득세법 제92조 는 양도소득과세표준을 과세기간 단위로 계산하게 하고, 제104조 제5항 은 한 과세기간에 토지·건물 같은 자산을 둘 이상 양도하면 과세표준을 모두 합쳐 기본세율을 적용한 세액과 자산별로 계산한 세액의 합계 가운데 큰 쪽을 내게 합니다. 기본세율은 제55조 의 6%에서 45%까지 누진세율이라, 합친 금액이 커지면 위 구간 세율이 붙습니다. 여기에 양도소득 기본공제가 겹칩니다. 제103조 는 부동산 그룹 양도소득에서 1년에 250만원을 한 번 빼 줍니다. 두 건을 같은 해에 팔면 250만원을 한 번만 받고, 해를 나누면 해마다 한 번씩 두 번 받습니다. 같은 해와 해를 나눠 팔 때 세금을 계산했다 가정은 이렇습니다. 장기보유특별공제를 뺀 뒤의 양도소득금액이 똑같은 상가나 토지 두 건을 판다고 보고, 둘 다 2년 넘게 보유해 기본세율이 적용되는 자산으로 뒀습니다. 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과는 넣지 않았습니다. 세금은 양도소득세에 지방소득세 10%를 더한 금액입니다. 건당 양도소득금액 같은 해에 두 건 해를 나눠 한 건씩 같은 해에 팔 때 더 내는 세금 3,000만원 884만 4,000원 630만 3,000원 254만 1,000원 5,000만원 2,055만 3,500원 1,290만 3,000원 765만 500원 1억원 6,062만 1,000원 4...

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 양도소득세가 붙습니다. 이때 세금을 크게 줄이는 것이 장기보유특별공제입니다. 오래 보유하고 오래 살수록 공제율이 올라가는데, 한 해 단위로 끊어 올라가기 때문에 매도 날짜를 몇 달 앞당기거나 미루는 것만으로 세금이 달라집니다. 올해 8월 정부 세제개편안에 이 공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용이 들어가면서 언제 파는 게 나은지 묻는 수요도 늘었습니다. 개편안은 아직 국회 심의 중이니, 여기서는 지금 시행 중인 법으로 기간별 세금을 계산했습니다. 15억원 1주택 양도 시 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제와 세금 1주택 장기보유특별공제율은 어떻게 쌓이나 소득세법 제95조 에는 표가 두 개 있습니다. 일반 자산에 쓰는 표 1은 3년 보유에 6%로 시작해 1년마다 2%포인트씩 올라 15년 이상이면 30%입니다. 1세대 1주택에 쓰는 표 2는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 따로 매겨 더합니다. 보유는 3년 12%부터 1년마다 4%포인트씩 올라 10년 이상 40%, 거주는 2년 8%, 3년 12%부터 역시 4%포인트씩 올라 10년 이상 40%입니다. 둘을 합치면 최대 80%입니다. 표 2를 쓰려면 시행령 제159조의4 에 따라 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주가 2년이 안 되면 1주택이어도 표 1로 돌아갑니다. 고가주택은 양도차익 전체가 아니라 12억원을 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 시행령 제160조 는 양도차익과 공제액에 각각 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱하게 합니다. 보유·거주 기간별로 세금을 계산했다 가정은 이렇습니다. 6억원에 산 집을 15억원에 파는 1세대 1주택이고, 필요경비는 계산을 단순하게 하려고 0원으로 뒀습니다. 양도차익 9억원 가운데 과세되는 부분은 9억원 × 3/15 = 1억 8천만원입니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼고, 소득세법 제103조 의 기본공제 250만원을 뺀 뒤 제55조 세율을 적용했습니다. 지방소득세 10%를 더한...

종합부동산세 고지서는 11월 하순에 옵니다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지 보름이고, 연말 상여나 적금 만기와 날짜가 잘 맞지 않습니다. 금액이 크면 대출이나 카드 할부부터 떠올리기 쉬운데, 그 전에 볼 제도가 있습니다. 종부세는 고지액이 250만원을 넘으면 일부를 6개월 뒤로 미룰 수 있습니다. 법조문은 기준만 정해 두었으니, 고지액별로 12월에 실제로 내는 돈과 6월로 넘어가는 돈, 그리고 미룬 돈으로 얻는 이자까지 계산했습니다. 종부세 고지액에 따른 12월·6월 납부액과 분납분 이자 종부세 분납은 언제 누가 할 수 있나 종합부동산세법 제16조 에 따라 세무서는 12월 1일부터 15일까지 종부세를 걷고, 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 보냅니다. 같은 법 제20조 는 낼 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 내게 할 수 있다고 정했습니다. 12월 15일 기한이면 분납분 기한은 다음 해 6월 15일입니다. 얼마를 미룰 수 있는지는 같은 법 시행령 제16조 에 있습니다. 세액이 250만원 초과 500만원 이하면 250만원을 넘는 부분, 500만원을 넘으면 세액의 절반 이하입니다. 분납하려면 납부기한까지 신청서를 관할 세무서에 내야 하고, 세무서는 기존 고지서를 12월분과 분납분 두 장으로 나눠 다시 고지합니다. 신청하지 않으면 고지서 금액 전액이 12월 15일 기한입니다. 농어촌특별세도 같은 비율로 넘어간다 종부세 고지서에는 농어촌특별세가 함께 붙습니다. 농어촌특별세법 제5조 에 따라 종부세액의 20%입니다. 같은 법 제9조 는 본세를 분납하면 농어촌특별세도 분납금액의 비율대로 분납할 수 있게 했습니다. 그래서 종부세 분납을 계산할 때는 종부세만이 아니라 1.2배를 한 고지서 합계로 봐야 실제 12월 부담이 보입니다. 고지액별로 12월과 6월 납부액을 계산했다 가정은 종부세 분납 한도를 꽉 채워 신청하고, 농어촌특별세도 같은 비율로 분납하는 경우입니다. 종부세 고지액 농특세 포함 합계 6월로 넘...

부모에게 집을 물려받으면 증여세만 생각하기 쉽습니다. 그런데 등기를 넘기는 순간 지방자치단체에 내야 하는 세금이 하나 더 붙습니다. 이 세금은 국세인 증여세와 완전히 별개이고 신고처도 다릅니다. 기한도 훨씬 짧아서 놓치면 바로 가산세가 붙습니다. 증여세와 취득세의 구분 증여 취득세는 어떻게 계산되는가 증여 취득세는 증여로 부동산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다. 과세표준은 원칙적으로 시가를 반영한 금액이며, 여기에 세율과 농어촌특별세, 지방교육세가 함께 붙습니다. 구분 내용 과세 대상 증여로 취득한 부동산 등 과세표준 시가인정액 기준 부가 세목 지방교육세·농어촌특별세 신고 기한 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 신고처 물건 소재지 시·군·구청, 위택스 조정대상지역의 고가 주택을 증여받는 경우에는 중과 세율이 적용될 수 있습니다. 지역과 주택 가액, 증여자의 주택 수에 따라 달라지므로 사전 확인이 필요합니다. 부담부증여는 무엇이 다른가 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 방식을 부담부증여라고 합니다. 이 경우 넘어간 채무 부분은 사실상 매매로 보고, 나머지만 증여로 봅니다. 채무 인수분: 증여자에게 양도소득세 발생 나머지 부분: 수증자에게 증여세 발생 취득세: 유상 취득분과 무상 취득분에 각각 다른 세율 요건: 채무가 실제로 이전되고 수증자가 상환해야 함 세 부담이 나뉘기 때문에 유리해 보이지만, 양도소득세가 크게 나오면 오히려 총액이 늘어납니다. 두 경우를 모두 계산해 비교해야 합니다. 신고와 납부는 어디서 하는가 증여 취득세는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고하며, 위택스 에서 전자 신고와 납부가 가능합니다. 등기 신청 시 납부 영수증이 필요하므로 등기보다 먼저 처리해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 함께 붙습니다. 증여세 신고 기한과 헷갈려 미루는 경우가 많은데, 두 세금의 기한은 다릅니다. 증여세 면제 한도 가족 간 증여라도 절차는 동일합니다. 서류를 갖추어 기한 안에 신고하는 것이 유일한 절세입...

상속 재산이 부동산 위주라면 세금 낼 현금이 없는 상황이 자주 생깁니다. 집은 물려받았는데 세금을 낼 돈이 없어 급매로 넘기는 일이 실제로 벌어집니다. 이런 경우를 위해 세금을 여러 해에 걸쳐 나눠 내도록 허용하는 제도가 있습니다. 다만 조건과 비용이 분명해서 미리 계산하고 들어가야 합니다. 연부연납과 물납 비교 상속세 연부연납은 어떤 조건에서 되는가 상속세 연부연납은 납부할 세액이 일정 금액을 넘고, 신고 기한까지 신청서를 내며, 납세 담보를 제공하는 것을 전제로 허가됩니다. 세무서가 담보를 확인한 뒤 허가하는 구조라 자동으로 되는 것이 아닙니다. 항목 내용 신청 시기 상속세 신고 기한 내 최소 세액 일정 기준액 초과 담보 부동산·보증보험·납세보증 등 분할 방식 첫 회 납부 후 매년 균등 분할 비용 미납 잔액에 가산이자 부과 담보로 가장 많이 쓰는 것이 상속받은 부동산 자체입니다. 감정가와 근저당 설정 여부에 따라 담보 인정액이 달라지므로, 대출이 얽힌 부동산이면 미리 확인해야 합니다. 이자 부담은 얼마나 되는가 상속세 연부연납을 하면 아직 내지 않은 세액에 대해 가산금 성격의 이자가 붙습니다. 이율은 시중 금리에 연동해 고시되므로 신청 시점의 고시 이율을 확인해야 합니다. 매년 남은 잔액을 기준으로 계산되므로 뒤로 갈수록 이자 총액은 줄어듭니다 중간에 여유가 생기면 남은 세액을 앞당겨 낼 수 있습니다 허가 후 담보 가치가 떨어지면 추가 담보를 요구받을 수 있습니다 분할금을 연체하면 허가가 취소되고 잔액이 한 번에 고지됩니다 이자율이 예금 금리보다 낮게 고시되는 구간에서는 굳이 자산을 급매하지 않고 나눠 내는 편이 유리할 수 있습니다. 반대로 이율이 높아진 시기에는 일부를 처분해 조기 납부하는 쪽이 총비용이 적습니다. 물납·분납과는 어떻게 다른가 세 가지가 자주 혼동됩니다. 분납은 두 번에 나누어 내는 짧은 유예이고, 물납은 현금 대신 부동산이나 유가증권으로 내는 방식이며, 상속세 연부연납은 여러 해에 걸쳐 나누는 제도입니다. 물납은 ...

부모가 운영하던 회사를 자녀가 물려받을 때 가장 큰 걸림돌은 세금입니다. 지분을 넘기는 순간 증여세가 발생하는데, 회사 규모가 클수록 현금으로 낼 방법이 마땅치 않습니다. 이런 상황을 고려해 마련된 것이 가업승계 증여세 과세특례입니다. 일정 요건을 갖추면 낮은 세율을 적용받고, 납부 시점도 뒤로 미룰 수 있습니다. 승계 요건과 사후관리 단계 가업승계 증여세 특례의 기본 구조 일반 증여와 달리 별도의 계산 방식이 적용됩니다. 핵심은 공제 후 낮은 세율을 쓰고, 상속이 개시될 때 정산한다는 점입니다. 구분 일반 증여 가업승계 특례 세율 누진세율 적용 특례 세율 적용 공제 일반 공제 별도 공제 한도 사후관리 없음 일정 기간 의무 정산 증여 시점 종결 상속 시 합산 정산 혜택이 큰 만큼 조건도 까다롭습니다. 요건을 하나라도 놓치면 특례가 취소되고 세금이 다시 계산됩니다. 요건은 크게 세 갈래입니다 기업, 주는 사람, 받는 사람 각각에 조건이 붙습니다. 기업은 일정 기간 이상 계속 경영된 중소기업 또는 일정 규모 이하 중견기업이어야 합니다. 증여자는 일정 기간 이상 대표로 재직하며 지분 요건을 충족해야 합니다. 수증자는 일정 연령 이상이어야 하고, 정해진 기간 안에 대표이사로 취임해야 합니다. 업종과 자산 구성에도 제한이 있습니다. 부동산 임대업처럼 제외되는 업종이 있으므로, 사업자등록상 업종이 실제 사업과 맞는지 확인해야 합니다. 구체적 기준은 국세청 자료에서 확인할 수 있습니다. 사후관리가 진짜 관문입니다 특례를 받았다고 끝이 아닙니다. 정해진 기간 동안 조건을 유지해야 합니다. 가업을 계속 운영해야 하고, 물려받은 지분을 함부로 처분해서는 안 됩니다. 대표이사 지위도 유지해야 합니다. 이 기간에 사업을 접거나 지분을 팔면 감면받은 세액에 이자 성격의 금액까지 더해 추징됩니다. 승계 이후 사업 환경이 나빠져 어쩔 수 없이 정리하는 경우에도 원칙적으로 추징 대상이 됩니다. 그래서 특례를 쓸지 결정하기 전에 승계 이후 몇 년의 사업 전망을 함...

오래 보유해 가격이 크게 오른 부동산을 배우자에게 증여한 뒤 팔면 양도차익이 줄어듭니다. 이 방법이 널리 알려지자 세법은 제동 장치를 만들었습니다. 이월과세라고 부르며, 일정 기간 안에 팔면 증여받은 가격이 아니라 원래 취득한 가격으로 세금을 계산하도록 되돌립니다. 이월과세 적용 구조 이월과세란 무엇인가 증여로 취득가액이 올라가는 효과를 인정하지 않는 규정입니다. 증여자가 처음 샀던 가격을 그대로 이어받아 양도차익을 계산합니다. 구분 일반 양도 이월과세 적용 취득가액 증여 당시 평가액 증여자의 당초 취득가액 보유기간 수증일부터 증여자 취득일부터 필요경비 수증 후 지출분 증여세 등 일부 가산 결과 양도차익 축소 양도차익 원상 복구 보유기간을 증여자 기준으로 계산하므로 장기보유특별공제는 오히려 유리하게 적용되는 면도 있습니다. 적용 기간과 대상 핵심은 기간입니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산 등을 일정 기간 안에 팔면 이 규정이 적용됩니다. 적용 기간은 증여일부터 10년입니다(2023년 이후 증여분 기준). 대상은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등입니다. 배우자, 직계존속, 직계비속으로부터 받은 증여가 대상입니다. 기간이 지난 뒤 양도하면 증여 당시 가액이 취득가액이 됩니다. 2022년 이전 증여분은 5년 기준이 적용되던 시기가 있어, 증여 시점에 따라 판단이 달라집니다. 증여 계약일과 등기일을 정확히 확인해야 합니다. 계산이 어떻게 달라지나 같은 자산이라도 파는 시점에 따라 세금이 크게 벌어집니다. 1. 증여자가 3억 원에 산 부동산이 현재 8억 원이라고 가정합니다. 2. 배우자에게 증여하면 증여세는 6억 원 공제로 대부분 해결됩니다. 3. 10년 안에 9억 원에 팔면 취득가액 3억 원으로 계산돼 차익 6억 원입니다. 4. 10년이 지난 뒤 팔면 취득가액 8억 원으로 계산돼 차익 1억 원입니다. 수억 원대 세금 차이가 기간 하나로 갈립니다. 증여 자체는 공제 범위 안에서 세금이 거의 없더라도 양도 시점을 함께...

집을 세놓는 사람이라면 등록을 해야 하는지 한 번쯤 고민하게 됩니다. 임대사업자 등록은 세금을 깎아 주는 대신 여러 의무를 지우는 제도입니다. 혜택만 보고 등록했다가 의무를 지키지 못해 과태료를 물고 감면분을 토해내는 사례도 적지 않으니, 양쪽을 함께 계산한 뒤 결정해야 합니다. 임대사업자 등록 의무사항 임대사업자 등록의 두 갈래 등록은 두 곳에 각각 해야 합니다. 지자체에 하는 민간임대주택 등록과 세무서에 하는 사업자등록입니다. 성격이 다릅니다. 구분 등록처 역할 민간임대주택 등록 시군구청, 렌트홈 임대의무기간, 임대료 제한 사업자등록 세무서, 홈택스 임대소득 신고 의무 임대차 신고 주민센터, 부동산거래관리시스템 계약 내용 신고 세무서 사업자등록은 임대소득이 있으면 원칙적으로 해야 하는 절차이고, 지자체 등록은 선택입니다. 둘을 혼동하는 경우가 많습니다. 받을 수 있는 세제 혜택 혜택은 주택 규모, 취득 시기, 임대 유형에 따라 달라집니다. 제도가 여러 차례 바뀌어 현재 신규 등록으로 받을 수 있는 범위는 과거보다 좁아졌습니다. 재산세 감면(전용면적 기준 요건 충족 시) 종합부동산세 합산배제(요건 충족 등록임대) 임대소득 필요경비율과 기본공제 우대 양도소득세 관련 특례(취득 시기별 상이) 혜택의 상당수는 10년 이상 장기임대를 전제로 합니다. 중간에 그만두면 감면받은 세금이 추징되므로 기간을 감당할 수 있는지가 판단 기준이 됩니다. 반드시 지켜야 하는 의무 의무를 어기면 과태료가 부과됩니다. 금액이 작지 않습니다. 1. 임대의무기간 동안 등록 주택을 팔지 않아야 합니다. 2. 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한합니다. 3. 임대차계약을 체결하거나 변경하면 신고합니다. 4. 임대보증금 보증에 가입합니다. 5. 표준임대차계약서를 사용합니다. 특히 보증 가입은 세입자 보호를 위한 필수 의무로 강화된 항목입니다. 요건과 신청은 렌트홈 임대등록시스템 에서 확인할 수 있습니다. 등록하지 않아도 되는 경우 임대소득이 소액이면 굳이 지자...

이사를 하려면 새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 경우가 많습니다. 이 짧은 기간에 집이 두 채가 되는데, 이때 세금을 그대로 물리면 이사가 사실상 불가능해집니다. 그래서 마련된 것이 일시적 2주택 특례입니다. 기한 안에 종전주택을 팔면 1주택자처럼 비과세와 취득세 일반세율을 적용받습니다. 일시적 2주택 요건 정리 일시적 2주택 요건 세 가지 조건은 세 가지가 동시에 충족돼야 합니다. 하나라도 어긋나면 특례가 적용되지 않습니다. 요건 내용 취득 시기 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택 취득 보유 기간 종전주택 2년 이상 보유(조정지역은 거주요건 추가) 처분 기한 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 처분 기한은 제도 변화가 잦았던 항목입니다. 현재는 지역 구분 없이 3년으로 통일돼 있으나, 계약 시점에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. 취득세와 양도세를 함께 봐야 한다 세금이 두 갈래로 나뉩니다. 새 집을 살 때 내는 취득세와 옛 집을 팔 때 내는 양도소득세입니다. 취득세: 일시적 2주택으로 인정되면 중과 없이 일반세율 적용 양도세: 종전주택 양도가액 12억 원까지 비과세 기한 초과 시: 취득세는 차액을 추징, 양도세는 비과세 배제 조정대상지역: 취득 당시 규제 여부에 따라 세부 요건 차이 취득세는 이미 낸 뒤 나중에 추징되는 구조라 체감이 큽니다. 기한을 넘길 것 같으면 미리 세무 상담을 받는 편이 낫습니다. 처분 기한 계산과 예외 기산일은 신규주택 취득일, 즉 잔금일과 등기일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아니라는 점이 중요합니다. 1. 신규주택 잔금 지급일을 확인합니다. 2. 그날부터 3년이 되는 날을 달력에 표시합니다. 3. 종전주택은 그 안에 잔금까지 마쳐야 합니다. 4. 매매가 어려우면 가격 조정을 서둘러 결정합니다. 상속으로 집이 생긴 경우, 혼인으로 두 채가 된 경우, 부모 봉양을 위해 합가한 경우에는 별도의 특례 기간이 적용됩니다. 상황별 요건은 양도소득세 비과세 요건 에...

집을 살 때 부모에게 돈을 빌렸다면 국세청은 일단 증여로 의심합니다. 가족 사이의 금전 거래는 증여로 추정한다는 원칙이 있기 때문입니다. 이 추정을 뒤집는 유일한 방법이 제대로 된 차용증과 실제 상환 기록입니다. 형식만 갖춘 종이 한 장으로는 부족하고, 돈이 실제로 오간 흔적이 함께 있어야 합니다. 차용증 필수 기재 항목 차용증에 반드시 들어가야 할 항목 빠진 항목이 있으면 진정한 대여로 인정받기 어렵습니다. 아래 항목은 최소 조건입니다. 항목 기재 내용 당사자 빌려주는 사람과 빌리는 사람의 인적사항 원금 빌린 금액을 숫자와 한글로 함께 기재 이자율 연 이자율과 지급 시기 상환 방법 원리금 균등, 만기 일시 등 만기일 구체적 날짜 작성일과 서명 자필 서명 또는 인감 날인 작성일을 나중에 소급해 적으면 신빙성이 떨어집니다. 우체국 내용증명이나 공증을 받아 두면 작성 시점을 객관적으로 증명할 수 있습니다. 이자율을 어떻게 정할까 세법은 특수관계인 사이의 금전 대여에 적용할 기준 이자율을 정해 두고 있습니다. 이보다 낮은 이자를 받으면 그 차액만큼을 증여로 볼 수 있습니다. 기준보다 낮은 이자로 빌려주면 차액이 증여 이익으로 계산됩니다. 다만 그 차액이 연간 일정 금액에 미달하면 과세하지 않습니다. 이자를 실제로 지급했다면 받은 쪽은 이자소득세를 신고해야 합니다. 무이자로 정하려면 원금 규모가 작아야 안전합니다. 이자를 정했다면 반드시 그 날짜에 계좌로 보내야 합니다. 서류상 이자와 실제 이체가 어긋나면 형식만 갖춘 것으로 판단됩니다. 실제 상환 기록이 핵심이다 세무서가 보는 것은 종이가 아니라 통장입니다. 매달 약속한 날짜에 약속한 금액이 이체됐는지가 결정적입니다. 1. 원금과 이자를 계좌이체로만 주고받습니다. 2. 이체 메모에 원금 상환, 이자 지급 등 목적을 적습니다. 3. 현금 거래는 피하고 기록을 남깁니다. 4. 상환 계획표를 만들어 차용증과 함께 보관합니다. 5. 조기 상환하면 변경 합의서를 추가로 작성합니다. 자금 출처 조...

전세나 월세를 놓으면 임대료가 소득으로 잡혀 세금 대상이 됩니다. 다만 주택 수와 금액에 따라 비과세부터 종합과세까지 갈리기 때문에 기준을 아는 것이 중요합니다. 이 글에서는 주택임대소득 의 과세 기준과 세율, 신고 방법을 정리했습니다. 집을 세놓는 분이라면 반드시 확인해야 합니다. 주택임대소득 과세 기준과 분리과세 주택임대소득, 언제 과세되나 보유 주택 수와 임대 형태에 따라 과세 여부가 달라집니다. 구분 과세 여부 1주택(고가주택 아님)의 월세 원칙적 비과세 1주택 고가주택·2주택 이상 월세 과세 3주택 이상 보증금(간주임대료) 과세(소액 보증금 제외) 전세 보증금은 3주택 이상일 때 간주임대료 로 환산해 과세될 수 있습니다. 세율 — 2천만원이 갈림길 1. 연 임대소득 2천만원 이하 면 14% 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 2. 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합과세(누진세율)됩니다. 3. 분리과세 시 필요경비·기본공제가 적용돼 실부담이 낮아집니다. 4. 임대사업자 등록·주택 유형에 따라 공제·감면이 달라집니다. 신고와 사업자등록 주택임대소득이 있으면 다음 해 5월 종합소득세 신고 대상입니다. 주택임대사업자 등록을 하면 일부 세제 혜택이 있지만 의무(임대료 상한 등)도 따릅니다. 신고·계산은 국세청 홈택스 에서 할 수 있습니다. 임대와 처분을 함께 계획한다면 양도소득세 세율 도 함께 보세요. 자주 묻는 질문 1주택인데 월세를 받으면 세금 내나요? 고가주택이 아니면 원칙적으로 비과세입니다. 전세만 놓으면 세금이 없나요? 3주택 이상이면 보증금 간주임대료로 과세될 수 있습니다. 2천만원 이하면 신고 안 해도 되나요? 분리과세라도 신고 대상이며 선택 신고가 유리할 수 있습니다. 사업자등록은 꼭 해야 하나요? 임대소득이 있으면 사업자 등록 의무가 있습니다. 주택임대소득 과세 기준과 감면은 세법 개정에 민감하므로, 신고 전 국세청 최신 기준을 확인하시기 바랍니다. 출처 국세청 홈택스 국세청

국내 상장주식은 대부분 매매차익에 세금이 없습니다. 하지만 특정 종목을 많이 보유한 '대주주'가 되면 이야기가 달라집니다. 이 글에서는 대주주 양도세 의 판정 요건과 세율, 연말에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다. 주식 규모가 큰 투자자라면 매년 챙겨야 할 이슈입니다. 대주주 양도세 판정 요건과 세율 대주주 양도세, 누가 대상인가 상장주식은 일반 투자자에게 매매차익 비과세지만, 대주주에 해당하면 차익에 양도소득세가 부과됩니다. 요건 내용 종목당 보유액 특정 종목을 일정 금액(예: 종목당 기준액) 이상 보유 지분율 코스피 1%·코스닥 2% 등 지분율 요건 판정 시점 직전 사업연도 종료일(연말) 기준 보유 현황 두 요건 중 하나만 충족해도 대주주로 판정될 수 있습니다. 세율과 판정의 핵심 1. 대주주 양도차익에는 20~25%(과표 구간별)의 양도소득세가 부과됩니다(지방세 별도). 2. 판정 기준일은 보통 연말(직전 사업연도 종료일) 이라, 그날 보유액이 중요합니다. 3. 그래서 매년 12월 말 보유 규모를 점검하는 것이 핵심입니다. 4. 국내 상장 대주주 차익은 미국주식 양도소득세 와 신고 흐름이 비슷합니다. 대비 전략 연말 전 비중 조절 : 기준일 전에 보유액을 낮추면 대주주 판정을 피할 수 있습니다(과도한 회피성 거래는 주의). 가족 합산 확인 : 특수관계인 지분이 합산될 수 있으니 명의를 미리 점검하세요. 절세 계좌 활용 : ISA·연금계좌 등으로 과세 방식을 분산합니다. 판정·신고 기준은 국세청 홈택스 에서 확인하세요. 자주 묻는 질문 기준일에만 넘으면 대주주인가요? 네, 판정 기준일 보유 현황이 핵심입니다. 가족 주식도 합쳐지나요? 일정 범위 특수관계인 지분이 합산될 수 있습니다. 세율은 얼마인가요? 과세표준에 따라 20~25% 구간이 적용됩니다. 신고는 언제 하나요? 양도일이 속한 반기·다음 해 확정신고로 처리합니다. 대주주 양도세 요건과 세율은 정책 변화가 잦으므로, 연말 전 국세청 최신 기준을 반드시 확인...

집을 사면 잔금을 치르고 끝이 아닙니다. 소유권을 내 앞으로 옮기는 순간 지방자치단체에 내야 하는 세금이 있습니다. 이 글에서는 취득세 의 세율 구조와 감면 조건, 신고 기한을 2026년 기준으로 정리했습니다. 계약 전에 미리 계산해 두면 자금 계획이 훨씬 편해집니다. 취득세 세율과 감면 조건 취득세, 얼마나 내나 주택은 가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 구분 세율(주택) 6억원 이하 1% 6억~9억원 1~3%(구간 비례) 9억원 초과 3% 조정지역 2주택·다주택 8~12% 중과 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 실제 부담은 조금 더 커집니다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 농특세가 추가됩니다. 취득세 감면·중과 조건 1. 생애최초 주택 구입 : 요건을 충족하면 일정 한도까지 취득세가 감면됩니다. 2. 다주택 중과 : 조정대상지역에서 두 번째 이상 주택을 사면 8~12%로 크게 오릅니다. 3. 상속·증여로 취득할 때는 별도 세율(무상취득)이 적용됩니다. 4. 일시적 2주택은 종전 주택을 기한 내 처분하면 중과를 피할 수 있습니다. 취득세는 국세가 아니라 지방세라서, 세율과 감면은 지방세법을 따릅니다. 신고와 납부 취득일(잔금일 또는 등기일)로부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙습니다. 전자 납부와 계산은 위택스 에서 할 수 있고, 국세 관련 사항은 국세청 홈택스 를 참고하세요. 절세 포인트 잔금일과 등기일 사이 타이밍으로 취득 시점을 관리할 수 있습니다. 부부 공동명의 취득 자체는 취득세 총액을 줄이지 못하지만, 이후 보유세· 양도소득세 세율 설계에서 유리할 수 있습니다. 생애최초·신혼부부 감면은 소득·가격 요건이 있으니 계약 전 확인하세요. 자주 묻는 질문 분양권도 취득세를 내나요? 분양권 자체가 아니라 완공 후 주택 취득 시점에 냅니다. 오피스텔은요? 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함될 수 있어 중과에 영향을 줍니다. 감면받고 바로 팔아도 되나요? 감면 후...

전세 보증금은 전 재산이나 다름없는데, 집주인이 못 돌려주는 사고가 매년 끊이지 않습니다. 이 위험을 국가 기관이 대신 책임져 주는 장치가 있습니다. 이 글에서는 전세보증보험 (전세보증금 반환보증)의 가입 조건과 보증료, 사고 시 청구 절차를 정리했습니다. 전세 계약자라면 선택이 아니라 필수에 가깝습니다. 전세보증금 반환보증 구조와 청구 전세보증보험, 어떤 제도인가 집주인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 먼저 내주고, 집주인에게 회수하는 구조입니다. 기관 특징 HUG(주택도시보증공사) 가장 대중적, 네이버·카카오페이로도 가입 HF(주택금융공사) 전세대출과 연계 시 보증료가 저렴한 편 SGI서울보증 보증금 한도가 높은 편 가입 조건 — 핵심은 집값 대비 보증금 1. 전세가율 요건: 보증금이 주택 가격의 일정 비율(90% 등) 이하여야 합니다. 2. 선순위 채권(근저당)과 보증금 합계가 주택 가격을 넘으면 가입이 거절됩니다. 3. 전입신고+확정일자를 갖춰야 하고, 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다. 4. 다가구·신탁 주택 등은 서류가 까다로우니 미리 확인하세요. "가입이 거절되는 집"은 그 자체로 깡통전세 신호입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하는 것이 최고의 예방입니다. 보증료, 얼마나 드나 보증금 × 보증료율(연 0.1%대 초반) × 기간으로 계산됩니다. 보증금 3억원이면 연 30만~50만원 안팎 수준입니다. 소득·연령에 따른 할인(청년·저소득 등)이 있고, 일부 지자체는 보증료를 지원합니다. 사고가 나면 — 청구 절차 1. 계약 만기 전 집주인에게 갱신 거절·반환 요구를 내용증명으로 남깁니다. 2. 만기 후 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청합니다. 3. 보증기관( 주택도시보증공사 )에 보증 이행을 청구합니다. 4. 심사 후 보증금을 지급받고, 이사할 수 있습니다. 전세 계약 단계의 위험 점검 항목은 예금자보호 한도 처럼 "제도가 지켜주는 범위"를 아는 것에서 출...

"집은 있는데 현금이 없다"는 것이 한국 은퇴 가구의 전형적인 고민입니다. 이 집을 팔지 않고 평생 월급처럼 바꾸는 제도가 주택연금입니다. 이 글에서는 주택연금 의 가입 조건과 수령액 구조, 장단점을 정리했습니다. 부모님 노후 설계에서 가장 먼저 검토할 카드입니다. 주택연금 가입 조건과 정산 구조 주택연금, 가입 조건 국가(주택금융공사)가 보증하는 역모기지 제도입니다. 항목 내용 나이 부부 중 연장자 55세 이상 주택 공시가격 12억원 이하 주택(다주택은 합산 요건) 거주 가입 주택에 실제 거주해야 함 가입하면 집에 살면서 평생(또는 정해진 기간) 매달 연금을 받고, 사망 후 집을 처분해 정산합니다. 수령액은 어떻게 정해지나 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 월 수령액이 큽니다. 예를 들어 70세·시가 5억원 주택이면 월 150만원 안팎 수준입니다(시점·방식에 따라 변동). 종신지급·확정기간·전후후박(초기 많이) 등 지급 방식을 고를 수 있습니다. 정확한 금액은 한국주택금융공사 예상연금 조회로 계산해 보세요. 최대 장점 — 정산의 비대칭 1. 오래 살아서 받은 연금이 집값을 넘어도 초과분을 청구하지 않습니다 (국가 보증). 2. 반대로 일찍 정산해 집값이 남으면 상속인에게 돌려줍니다. 3. 즉 장수 리스크는 국가가 지고, 남는 돈은 가족 몫입니다. 부부 중 한 명이 사망해도 감액 없이 배우자에게 승계됩니다. 단점과 체크포인트 가입 후 집값이 크게 올라도 수령액은 가입 시점 기준입니다(중도 해지 후 재가입은 제약·비용). 초기 보증료 등 비용이 있고, 이사·장기 비거주에 제약이 있습니다. 자녀에게 집을 온전히 물려주기 어렵다는 심리적 저항이 가장 큰 걸림돌입니다 — 상속 계획은 증여세 면제한도 와 함께 가족이 상의하세요. 재산세 감면 등 부수 혜택도 있으니 함께 확인하세요. 자주 묻는 질문 아파트만 되나요? 아파트 외 단독·다세대, 주거용 오피스텔도 요건을 채우면 가능합니다. 대출이 남은 집도 되나요? 인출한도로...

집값이 오르면 어느 날 갑자기 고지서가 하나 더 날아옵니다. 재산세와 별도로 부과되는 종부세입니다. 이 글에서는 종합부동산세 의 과세 기준과 1주택자 혜택, 절세 포인트를 정리했습니다. 내가 대상인지, 얼마나 나올지 미리 가늠할 수 있습니다. 종부세 공제금액과 계산 흐름 종합부동산세, 누가 내나 전국 보유 주택의 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 대상입니다. 구분 내용 기본 공제 1인당 공시가격 합산 9억원 공제 1세대 1주택 12억원 공제(단독명의 기준) 부부 공동명의 각 9억씩 총 18억 공제 또는 1주택 특례 중 선택 재산세가 "집이 있으면 모두" 내는 세금이라면, 종부세는 공제선을 넘는 사람만 내는 세금입니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다. 종합부동산세, 얼마나 나오나 1. 공시가격 합산 − 공제금액 = 초과분 2. 초과분 × 공정시장가액비율 = 과세표준 3. 과세표준 × 세율(주택 수·금액 구간별 누진) − 재산세 중복분 차감 1세대 1주택 고령자·장기보유자는 세액공제(최대 80%) 가 있어 실제 부담이 크게 줄어듭니다. 고령·장기보유 공제는 연령과 보유기간에 따라 단계적으로 올라갑니다. 납부 시기와 방법 매년 12월 1~15일에 고지서로 납부합니다(별도 신고 불필요). 250만원 초과분은 분납(6개월)이 가능합니다. 고지 내역은 국세청 홈택스 에서 확인·시뮬레이션할 수 있습니다. 절세 포인트 부부 공동명의 1주택자는 "각자 9억 공제"와 "1주택 특례(12억+세액공제)" 중 유리한 쪽을 매년 선택할 수 있습니다. 6월 1일 전후 매매 타이밍으로 그해 납세 의무가 갈립니다 — 재산세 납부 와 같은 원리입니다. 다주택은 세율이 높아지므로, 처분·증여 계획과 함께 설계해야 합니다. 자주 묻는 질문 전세 세입자도 관련 있나요? 아닙니다. 소유자에게만 부과됩니다. 오피스텔·상가도 포함되나요? 주거용 오피스텔은 주택으로 합산될 수 있고, 상가 건물은 별도 토지분 ...

미국주식으로 수익을 내면 국내 주식과 달리 세금 신고 의무가 생깁니다. 모르고 지나치면 가산세, 알고 관리하면 합법적으로 크게 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 미국주식 세금 의 구조와 신고, 절세 요령을 정리했습니다. 연말이 오기 전에 알아야 쓸 수 있는 내용입니다. 해외주식 양도세 구조와 절세 미국주식 세금, 두 가지 축 과세는 판 수익과 받은 배당에 각각 붙습니다. 구분 내용 양도소득세 연간 순수익 중 250만원 공제 후 22%(지방세 포함) 배당소득세 미국에서 15% 원천징수, 국내 배당소득에 합산 환율 매수·매도 각각 결제일 환율로 원화 환산해 계산 양도세는 1월~12월 실현 손익을 합산(손익통산)해 계산합니다. 손실 종목과 이익 종목을 합쳐 순이익 기준입니다. 미국주식 세금 신고 방법 1. 다음 해 5월 종합소득세 기간에 양도소득세를 신고합니다. 2. 대부분 증권사가 신고 대행(무료 이벤트) 또는 손익 자료를 제공합니다. 3. 직접 한다면 국세청 홈택스 에서 해외주식 양도소득세 신고 메뉴를 이용합니다. 4. 신고를 빠뜨리면 무신고 가산세가 붙습니다. 합법적 절세 요령 250만원 공제 활용 : 연말에 이익 종목 일부를 팔아 250만원까지 실현하고, 계속 보유할 거면 재매수합니다. 해마다 공제를 새로 받는 효과입니다. 손실 종목 매도(손익통산) : 이익이 250만원을 크게 넘겼다면 손실 종목을 팔아 순이익을 줄입니다. 배우자 증여 활용 : 배우자에게 증여하면 취득가가 증여 시점 시가로 올라가는 효과가 있는데, 관련 규정이 강화되는 추세라 실행 전 최신 세법 확인이 필수입니다. 증여 한도는 증여세 면제한도 를 참고하세요. 연금계좌·ISA에서 국내 상장 미국 ETF로 투자하면 과세 구조 자체가 달라집니다. 배당 투자자의 체크포인트 미국에서 15%를 떼고 들어오므로 국내에서 추가 원천징수는 없습니다. 다만 이자·배당 합계가 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 됩니다. 자주 묻는 질문 수익이 250만원 이하면 신고 안 ...

7월과 9월이 되면 집 가진 사람에게 어김없이 고지서가 날아옵니다. 매년 내는 세금인데도 기준을 모르면 아깝게 더 내는 경우가 생깁니다. 이 글에서는 재산세 부과 기준과 납부 방법, 카드 혜택까지 정리했습니다. 특히 6월 1일의 의미는 집을 사고팔 때 꼭 알아야 합니다. 재산세 부과 일정과 과세기준일 재산세, 언제 얼마나 내나 주택 재산세는 1년치를 두 번에 나눠 냅니다. 구분 내용 7월 주택분 1/2 + 건축물분 9월 주택분 나머지 1/2 + 토지분 소액 세액이 일정 금액 이하면 7월에 한 번에 부과 세액은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 1주택자는 세율 특례로 부담이 줄어드는 경우가 많습니다. 재산세, 과세기준일 6월 1일이 핵심 6월 1일 현재 소유자 가 그해 재산세를 전부 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치르고 샀다면 그해 세금은 산 사람 몫, 6월 2일에 샀다면 판 사람 몫입니다. 매매 시기를 조정할 수 있다면 파는 쪽은 5월 말 이전, 사는 쪽은 6월 1일 이후 잔금이 유리합니다. 조회·납부 방법 1. 위택스 (서울은 이택스)에서 고지 내역을 조회합니다. 2. 계좌이체·카드·간편결제로 납부하고, 자동납부를 걸어두면 가산금 걱정이 없습니다. 3. 납부 기한을 넘기면 가산금이 붙으니 기한 내 납부가 우선입니다. 아끼는 포인트 카드사 무이자 할부·포인트 납부 이벤트가 7·9월에 몰립니다. 재산세는 카드 납부 수수료가 없어 혜택만 챙기면 됩니다. 주택연금 가입 주택, 내진 설계 등 감면 대상인지 확인해 보세요. 공시가격이 잘못됐다고 판단되면 이의신청 제도가 있습니다. 집을 팔 계획이 있다면 양도소득세 비과세 와 함께 세금 일정을 설계하세요. 자주 묻는 질문 전세 사는 사람도 내나요? 아닙니다. 재산세는 소유자에게 부과됩니다. 부부 공동명의면 어떻게 되나요? 지분별로 각자 고지됩니다. 오피스텔은요? 주거용으로 사용하면 주택분 과세를 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 고지서를 못 받았으면 안 내...

집을 팔 때 세금이 억 단위로 갈리는 것이 양도소득세입니다. 그런데 요건만 맞추면 세금이 아예 없는 경우도 있습니다. 이 글에서는 양도소득세 비과세 요건과 일시적 2주택 특례를 정리했습니다. 매도 계약서를 쓰기 전에 꼭 확인해야 할 내용입니다. 1가구 1주택 비과세 요건과 특례 양도소득세 비과세, 1가구 1주택 요건 핵심 요건은 세 가지입니다. 요건 내용 1가구 1주택 세대 전체 기준으로 주택 1채만 보유 보유 기간 2년 이상 보유 거주 기간 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 필요 고가주택은 기준 금액 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다. 세대 분리가 제대로 됐는지(주민등록·실제 생계 분리)도 자주 문제가 되는 부분입니다. 양도소득세 비과세, 일시적 2주택 특례 이사 과정에서 잠시 2주택이 되는 경우를 위한 특례가 있습니다. 1. 기존 주택 취득 후 1년 이상 지나 새 주택을 취득할 것 2. 새 주택 취득일부터 정해진 기간 안에 기존 주택을 팔 것 3. 기존 주택 자체는 비과세 요건(보유·거주)을 채울 것 혼인·상속·부모 봉양으로 2주택이 된 경우에도 각각 특례가 있으니 포기하지 말고 확인하세요. 계산 흐름 이해하기 양도차익 = 판 금액 − 산 금액 − 필요경비(취득세·중개수수료·자본적지출 등) 장기보유특별공제: 오래 보유·거주할수록 공제율이 커집니다. 남은 금액에 세율을 적용하고, 보유 기간이 짧으면 중과될 수 있습니다. 모의 계산은 국세청 홈택스 의 양도소득세 미리계산 메뉴에서 할 수 있습니다. 신고와 절세 팁 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다. 수리비 등 필요경비 영수증을 모아두면 세금이 줄어듭니다. 파는 순서에 따라 세금이 달라지므로 2주택 이상이면 매도 순서를 설계하세요. 자녀에게 넘기는 방안과 비교하려면 증여세 면제한도 도 참고하세요. 자주 묻는 질문 오피스텔도 주택 수에 들어가나요? 주거용으로 쓰면 주택으로 봅니다. 분양권도 포함되나요? 주택 수 계산에 포함될 수 있어 주의가 필요합니다....