전세대출 소득공제 40%, 원리금 1,000만원에서 한도가 찬다
전세자금대출을 갚고 있는 무주택 직장인은 갚은 원금과 이자의 40%를 근로소득에서 뺄 수 있습니다. 공식 명칭은 주택임차차입금 원리금상환액 공제이고, 흔히 전세대출 소득공제라고 부릅니다. 공제율 40%는 카드 공제보다 높지만 한도가 있고, 그 한도를 주택청약종합저축 공제와 나눠 씁니다.
그래서 많이 갚는다고 공제가 끝없이 늘지 않고, 청약통장에 넣은 돈이 공제로는 0원이 되는 경우도 생깁니다. 연말정산 미리보기가 열리기 전에 상환액별로 실제 줄어드는 세금을 계산했습니다.
전세대출 소득공제를 받는 조건
근거는 소득세법 제52조 제4항입니다. 12월 31일 현재 주택이 없는 세대의 세대주가 국민주택규모 이하 주택을 빌리려고 받은 대출의 원리금을 갚으면, 갚은 금액의 40%를 근로소득금액에서 뺍니다. 세대주가 이 공제나 청약저축 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다. 국민주택규모는 주택법상 전용 85제곱미터 이하이고, 수도권이 아닌 지역의 도시지역 밖 읍·면은 100제곱미터 이하입니다. 주거용 오피스텔도 들어갑니다.
대출 요건은 소득세법 시행령 제112조가 정합니다. 은행 같은 대출기관에서 빌렸다면 임대차계약서 입주일과 전입일 중 빠른 날의 전후 3개월 안에 받은 대출이어야 하고, 대출금이 임대인 계좌로 바로 들어가야 합니다. 대출금을 내 통장으로 받아 집주인에게 보냈다면 요건을 못 채웁니다.
가족 같은 개인에게 빌린 돈도 가능하지만 조건이 더 좁습니다. 총급여가 5천만원 이하여야 하고, 입주일 전후 1개월 안에 빌려야 하며, 이자율이 시행규칙 제57조가 정한 연 3.1%보다 낮으면 안 됩니다. 이 이자율은 2026년 1월 개정으로 바뀐 숫자라, 3.5%로 적힌 예전 안내와 다릅니다.
갚은 돈별로 줄어드는 세금을 계산했다
1년 동안 갚은 원금과 이자를 합친 금액에 40%를 곱하고 400만원에서 자릅니다. 줄어드는 세금은 공제액에 소득세 세율과 지방소득세를 더한 6.6%, 16.5%, 26.4%를 곱했습니다. 각각 과세표준 1,400만원 이하, 5,000만원 이하, 8,800만원 이하 구간입니다.
| 1년 원리금 상환액 | 소득공제 | 6.6% 구간 | 16.5% 구간 | 26.4% 구간 |
|---|---|---|---|---|
| 240만원 | 96만원 | 6만 3,360원 | 15만 8,400원 | 25만 3,440원 |
| 600만원 | 240만원 | 15만 8,400원 | 39만 6,000원 | 63만 3,600원 |
| 1,000만원 | 400만원 | 26만 4,000원 | 66만원 | 105만 6,000원 |
| 1,500만원 | 400만원 | 26만 4,000원 | 66만원 | 105만 6,000원 |
1년에 1,000만원을 갚는 순간 한도가 찹니다. 원리금이 1,500만원이어도 공제는 400만원 그대로라, 1,000만원을 넘게 갚은 부분은 전세대출 소득공제로는 아무 효과가 없습니다. 만기 일시상환 대출로 이자만 내는 경우라면 대출 1억원에 연 4% 이자를 가정해 연 400만원을 갚는 셈이고, 이때 공제는 160만원, 16.5% 구간 기준 26만 4,000원이 줄어듭니다.
청약저축 공제와 한도 400만원을 나눠 쓴다
조세특례제한법 제87조의 청약저축 공제는 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주와 그 배우자가 받습니다. 1년 납입액 300만원까지 40%, 최대 120만원입니다. 문제는 이 금액과 전세대출 공제를 합쳐서 400만원을 넘으면 넘는 부분이 사라진다는 점입니다. 청약통장에 연 300만원을 넣는다고 가정했습니다.
| 1년 원리금 상환액 | 전세대출 공제 | 청약저축 공제 | 합계 공제 | 청약 납입이 실제로 늘린 공제 |
|---|---|---|---|---|
| 600만원 | 240만원 | 120만원 | 360만원 | 120만원 |
| 700만원 | 280만원 | 120만원 | 400만원 | 120만원 |
| 800만원 | 320만원 | 120만원 | 400만원 | 80만원 |
| 1,000만원 | 400만원 | 120만원 | 400만원 | 0원 |
전세대출 원리금이 1년 700만원을 넘으면 청약저축 공제가 깎이기 시작하고, 1,000만원이면 청약 납입은 소득공제로 아무것도 더하지 않습니다. 청약통장은 청약 자격 때문에 넣는 돈이니 해지할 이유는 없습니다. 다만 연말에 공제를 노리고 청약 납입액을 늘리려 했다면, 원리금 상환액부터 확인해야 의미가 있는지 알 수 있습니다.
12월 31일에 집이 있으면 그해 공제가 없다
무주택 여부는 과세기간 종료일인 12월 31일 현재로 봅니다. 1년 동안 전세대출을 갚았어도 12월에 집을 사서 등기를 마쳤다면 그해 공제 요건을 갖추지 못합니다. 위 표 기준으로 600만원을 갚은 사람이 16.5% 구간이면 39만 6,000원이 걸린 문제라, 연말 잔금 일정을 잡을 때 같이 따져 볼 만합니다.
마지막으로 이 공제는 특별소득공제라서 소득세법 제59조의4의 표준세액공제 13만원과 함께 받을 수 없습니다. 건강보험료 공제나 보험료·의료비 세액공제를 이미 받는 대부분의 직장인은 원래 표준세액공제 대상이 아니라 상관없지만, 그런 공제가 하나도 없던 사람은 전세대출 공제로 줄어드는 세금이 13만원을 넘는지 비교해야 합니다. 16.5% 구간이면 1년 원리금이 약 197만원을 넘어야 13만원보다 커집니다.
전세 대신 월세를 내는 기간이 섞여 있다면 월세 세액공제 조건과 한도에서 기간을 나눠 받는 방법을 따로 정리했습니다.
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